- Código Civil
Antes de suscribir un contrato de compraventa para la adquisición de un bien inmueble, es de suma importancia realizar un estudio previo sobre el bien que se pretende comprar con el propósito de conocer la situación jurídica del mismo, sus antecedentes legales, limitaciones y/o gravámenes que puedan afectar el derecho de dominio.
De esta manera, siempre se recomienda realizar un estudio de títulos antes de realizar un proceso de compraventa de un bien inmueble, ya que esta herramienta nos permita conocer las condiciones del inmueble y determinar la viabilidad y conveniencia del negocio que se pretende realizar, evitando estafas o posibles problemas para el propietario del bien en el futuro.
A continuación, se describirán los aspectos generales que comprende un estudio de títulos.
Consiste en una investigación y análisis detallado de los antecedentes jurídicos de un inmueble, con la finalidad de evaluar quiénes son los dueños, la manera en que adquirieron el bien, identificar si existen gravámenes como hipotecas, o limitaciones y afectaciones al derecho de dominio como servidumbres, usufructo, afectaciones a vivienda familiar, o medidas cautelares como embargos, entre otros.Para proceder con la compra de un inmueble se recomienda realizar el estudio de títulos y adicional obtener la documentación que a continuación se relaciona:
Es un acto administrativo que resume la historia de un predio, expedido por las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos del círculo registral donde queda ubicado el bien. Es un documento público que lo puede consultar cualquier persona, se expide para efectos publicitarios. .
Para efectos de conocer el historial del predio y garantizar la seguridad y confianza del estudio, se requiere de un certificado vigente, que permita dar certeza que al momento de su consulta se tuvo en cuenta la última actuación con fecha y hora de su expedición, toda vez que por el solo hecho de estarse realizando la consulta no bloquea el registro de anotaciones. Pero sí es importante tener en cuenta que mientras el funcionario calificador de la Oficina de Registro esté llevando a cabo el estudio de un acto objeto de registro, sí bloquea temporalmente la expedición de certificados.
2. Escrituras Públicas y documentos inscritos en el certificado de tradición.
Son documentos públicos en los cuales se solemnizan contratos o negocios jurídicos y donde interviene un Notario. En la medida que en dichos instrumentos públicos involucren bienes inmuebles, se llevará a cabo el registro de ellas en el certificado de tradición.
Es importante tener presente que por disposición legal todo acto o contrato que verse sobre bienes inmuebles debe elevarse a escritura pública, tales como la compraventa, permuta, usufructo, hipoteca, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, entre otros.
Se recomienda revisar detalladamente las escrituras públicas y demás documentos inscritos en el certificado de tradición, por lo menos de los 10 últimos años.
3. Actas de Asamblea General de Copropietarios
Si el inmueble hace parte de una propiedad horizontal se recomienda solicitar las actas de la Asamblea General de Copropietarios de los 3 últimos años, con el fin de evidenciar la existencia de conflictos o riesgos que puedan existir y hacer cambiar de parecer al comprador, tales como: deudas laborales, permisos o limitaciones respecto a la destinación de los bienes, situación financiera de la copropiedad, etc.
4. Paz y Salvo de Predial y Valorización Municipal
Se deben obtener y revisar también los paz y salvos de impuestos que incluyan predial, valorización, según corresponda conforme a la ubicación del inmueble.
5. Certificado de Existencia y Representación legal (Cuando el propietario es una sociedad Comercial)
Si el propietario es una persona jurídica, es importante obtener el certificado de existencia y representación legal expedido por la autoridad competente, para tener en cuenta limitaciones y facultades de los representantes legales en la celebración del contrato.
6. Sistema de Administración de Riesgo de Lavado de Activos y de la Financiación del Terrorismo
Otro aspecto que recomendamos es verificar las listas restrictivas nacionales e internacionales y comprobar que no existan procesos de extinción de dominio sobre el inmueble ( Lista Clinton, OFAC, entre otras.) SARLAFT.
7. Dependiendo del tipo de inmueble a adquirir y del objeto que con él se pretende desarrollar, es pertinente analizar permisos, licencias, reservas o afectaciones ambientales, urbanísticas, para lo cual se deberá cotejar también el POT respectivo.
El dominio se puede encontrar limitado, como se indicó anteriormente. los eventos que pueden llegar a limitar el dominio de un bien inmueble son las siguientes:
1. Embargo. En este caso el inmueble que tiene ese gravamen se encuentra fuera del comercio y no puede ser sujeto de ninguna negociación, salvo autorización de un juez o su acreedor.
2. Inscripción de una demanda. Si bien no es un equivalente a un embargo y no deja el bien fuera del comercio, si es una alerta importante, pues el predio aunque se puede vender, va a quedar sujeto a los efectos de lo que el juez decida en el proceso que se encuentra inscrito.
3. Patrimonio de familia. En inmuebles es inembargable y para poderse enajenar debe cancelarse el patrimonio de familia, lo que sólo ocurre con la autorización de ambos cónyuges a través de una nueva escritura pública, y cuando hay menores de edad debe contar con autorización del juez
4. Afectación a vivienda familiar. Es una figura independiente del patrimonio de familia, aunque ambas persiguen el mismo objetivo y es que la vivienda sea inembargable y que pueda ser vendida, sólo con el cumplimento de unos requisitos.
5. Hipoteca.La constitución de una hipoteca no saca el bien del comercio, no obstante antes de su venta debe cancelarse, pues de no hacerlo, el bien hipotecado podría ser perseguido y rematado por el acreedor.
6. Fideicomiso. Tampoco excluye el bien del comercio, pero esa fiducia tiene unas condiciones que al cumplirse afectarán el bien y es necesario conocer la escritura para determinar la afectación que normalmente corresponde a una transferencia a un tercero beneficiario, del fideicomiso.
7. Usufructo.Implica la fragmentación del dominio del inmueble entre quien tiene derecho de disposición y titularidad y el usufructuario que tiene el goce y disfrute.
En este caso, la venta del inmueble con esta afectación o limitación debe realizarse conjuntamente por ambos, para que el comprador obtenga o adquiera la propiedad plena.
8. Servidumbre: Las servidumbres son cargas que se imponen sobre una propiedad en beneficio de un tercero, en ocasiones vecinos o el estado para que estos puedan acceder a una vía, a un lecho de agua u otro servicio público.
9. Subsidios. Una característica de algunos bienes inmuebles adquiridos a través de subsidios es que tienen una limitación[6] para la venta o arrendamiento durante los primeros 10 años contados desde que se adquirió la propiedad.
[6] Ley 1537 de 2012.
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