- Artículos 518 al 524 Código de Comercio
- Derecho Comercial
Para iniciar, es importante indicar que un contrato, es un pacto o acuerdo, donde dos o más partes se comprometen a ejercer derechos y cumplir obligaciones. La ley contiene diferentes tipos de contratos, el contrato de arrendamiento es uno de ellos y especialmente refiriéndose al local comercial donde operen establecimientos de comercio tiene especial regulación.
¿EN QUÉ CONSISTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL?
Este contrato, consiste en la entrega de un bien inmueble que realiza el propietario, ya sean locales, bodegas, oficinas, entre otros; con el fin de que dicho inmueble sea destinado al ejercicio de actividades comerciales, para uso y goce del arrendatario. Lo anterior quiere decir que el arrendatario se limita a disfrutar de la propiedad, bajo las condiciones establecidas contractualmente y con la obligación de mantener el inmueble en buenas condiciones y devolverlo a su dueño en el tiempo que hayan acordado. El uso y goce que en este párrafo se mencionan, se traducen en el derecho con que cuenta el arrendatario de gozar de un bien ajeno, del que no es propietario.
¿QUIÉNES SON LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
En la celebración de un contrato de arrendamiento intervienen dos personas; Arrendatario y Arrendador.
El Arrendatario: Es aquella persona que va a ser uso del bien dado en arrendamiento con fines comerciales, y quien se compromete al pago de una suma de dinero periódica, como contraprestación por el uso del inmueble.
El Arrendador: Es el propietario del bien, quien lo entrega para que sea usado por el arrendatario a cambio de recibir una contraprestación económica denominada canon de arrendamiento.
ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO VS LOCAL COMERCIAL
Establecimiento de Comercio: Es el conjunto de bienes que un comerciante o empresario destina para realizar su actividad económica y está compuesto por:
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1. La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios. |
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2. Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento. |
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3. Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares. |
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4. El mobiliario y las instalaciones. |
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5. Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario. |
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6. El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial. |
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7. Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados. |
Local comercial: Este por su parte, es el espacio físico a través del cual el comerciante desarrollará su actividad comercial. Es decir, es aquel espacio que va a ocupar el establecimiento de comercio o la empresa para funcionar.
DIFERENCIAS ENTRE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO Y LOCAL COMERCIAL
Vistos los anteriores conceptos, es relevante establecer la diferencia entre el establecimiento de comercio y el local comercial. En términos generales, el local comercial es el ESPACIO FÍSICO, es la propiedad donde se ofrecen los bienes o servicios, es decir, el local donde va a funcionar el establecimiento. Por otra parte, el establecimiento de comercio está conformado por los bienes utilizados para desarrollar una actividad comercial.
¿CUÁL ES LA DURACIÓN DEL CONTRATO?
La ley no establece cuánto tiempo debe durar el contrato, por tal motivo, las partes tendrán la libertad de pactarlo.
¿QUÉ ES EL CANON DE ARRENDAMIENTO?
El canon de arrendamiento es el monto o la tarifa fija de dinero que el arrendatario (quien va a usar el local comercial) y el arrendador (propietario) han pactado durante un periodo establecido en un contrato.
La ley comercial, no hace mención sobre el aumento o incremento anual sobre del canon arrendamiento, por lo que las partes contratantes son quien deben determinarlo, para lo cual tienen absoluta libertad, a diferencia de lo que ocurre con en el contrato de arrendamiento de vivienda da urbana, donde el aumento está regulado por la ley 820 de 2003, que establece que el canon de arrendamiento deberá aumentarse cada 12 meses sin poder exceder el 100% del incremento del Índice de Precio al Consumidor del año anterior. No obstante, esta normatividad no es aplicable al arrendamiento de locales comerciales.
Por lo anterior, depende del arrendatario y arrendador, determinar expresamente en el contrato; en primer lugar, si existirá un aumento en el canon de arrendamiento y posteriormente establecer de cuánto será el aumento. Esto debe quedar estipulado en el contrato, de lo contrario el arrendador no podrá aumentar el canon de arrendamiento a su antojo, sin que exista previamente un acuerdo en el contrato de arrendamiento.
¿QUÉ DERECHOS TIENE EL ARRENDATARIO?
El arrendatario tiene por excelencia tres derechos especiales establecidos por la ley; el derecho de renovación, el derecho de preferencia y el derecho de indemnización.
DERECHO DE RENOVACIÓN AUTOMÁTICA
Este derecho que le otorga la Ley al empresario en calidad de arrendatario, cuando ha ocupado el local comercial por DOS o más años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio. El arrendatario tiene derecho a la renovación de este al vencimiento del contrato.
Lo anterior quiere decir que, si un arrendatario ha estado en un local comercial por 2 o más años consecutivos, operando con el mismo establecimiento de comercio, y al momento del vencimiento del contrato, ninguna de las partes se ha pronunciado sobre este, el arrendatario tendrá derecho a que EL CONTRATO SE RENUEVE DE MANERA AUTOMÁTICA, esto quiere decir que el contrato se extiende bajo las mismas condiciones pactadas inicialmente.
Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento de local comercial se pactó inicialmente por el periodo de cuatro años, su renovación automática, se extenderá por el mismo tiempo y bajo las mismas condiciones.
La renovación automática opera de pleno derecho, lo anterior significa que no se puede desconocer ni establecer cláusula alguna donde se pacte lo contrario, y si así es, ésta se entenderá por no escrita.
Si en un futuro contrato de arrendamiento, se pacta alguna cláusula que contraríe un derecho adquirido, esta se tendrá por ineficaz, es decir, aunque esté escrita en el contrato, aquélla no producirá efectos.
La ley comercial hace aplicación del concepto de renovación, entendiéndolo como la extensión del contrato bajo las mismas condiciones de tiempo, modo, lugar, pactadas en el contrato inicial.
¿CUÁNDO NO SE TIENE DERECHO A LA RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DEL CONTRATO?
El contrato podrá ser renovado automáticamente como lo establece la ley comercial en su artículo 518, excepto en los siguientes casos:
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1. Cuando el arrendatario ha incumplido con el contrato. |
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2. Cuando el propietario necesite los inmuebles (el local) para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario. |
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3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. |
¿EN QUÉ CONSISTE EL DESHAUCIO?
El desahucio, es la notificación o aviso que le hace el arrendador al arrendatario de la terminación del contrato de arrendamiento.
El artículo 520 del Código de Comercio establece que, en los casos previstos en los numerales dos y tres, arriba mencionados, el propietario debe dar aviso al arrendatario con no menos de (6) seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, si el propietario no lo hace en este término, se considerará renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial, tal y como se describe a continuación:
“2. Cuando el arrendatario ha incumplido con el contrato.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”
Según la Corte Suprema de Justicia, en sentencia 24 de septiembre de 2001, Expediente No. 5876 indica que:
“Es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes”
La Corte añadió que para efectos probatorios, es recomendable hacer el desahucio, realizando una carta y dejando constancia de la entrega.
Excepción: En los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente, este término de seis meses no aplica.
DERECHO DE PREFERENCIA
Básicamente consiste en que cuando el bien inmueble se va a volver a arrendar luego de ser reconstruido o reparado, se preferirá al anterior arrendatario sobre cualquier otra persona.
DERECHO DE INDEMNIZACIÓN
En el caso en que el propietario requiera el bien inmueble para hacer algún arreglo y reconstrucción, y cumpla con los términos de preaviso (desahucio) al arrendatario por tales motivos, y posteriormente no dé a los locales el destino indicado o no de inicio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar (compensar por un daño ocasionado o perjuicio causado) al arrendatario.
También deberá indemnizar, si arrienda los locales o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
El artículo 522 del Código de Comercio, indica que en la indemnización se deberán estimar los perjuicios y se incluirán, además del lucro cesante (las utilidades dejadas de percibir por el arrendatario como consecuencia del acto), los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
En GONZÁLEZ ALDANA ABOGADOS contamos con profesionales altamente calificados dispuestos a asesorarlos con la elaboración del contrato de arrendamiento de local comercial.
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